I – CONSULTA

O síndico do condomínio solicita parecer jurídico quanto à legalidade e aos limites de sua atuação na dispensa ou perdão de encargos moratórios – tais como multa, juros de mora e correção monetária – incidentes sobre contribuições condominiais em atraso.

II – FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA

A análise da consulta requer observância das disposições do Código Civil Brasileiro e da doutrina e jurisprudência pertinentes.

1. Natureza da Dívida Condominial

As contribuições condominiais são obrigações propter rem, ou seja, vinculadas ao  imóvel. Nos termos do art. 1.336, inciso I, do Código Civil, é dever do condômino:

“Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.”

Em caso de inadimplência, o mesmo artigo, em seu §1º, prevê penalidades:

O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos de um por cento ao mês, e multa de até dois por cento sobre o débito.”

Portanto, a incidência de multa, juros e correção monetária sobre o débito condominial encontra respaldo legal.

2. Competência do Síndico

O art. 1.348 do Código Civil delimita as atribuições do síndico, especialmente:

“VII – Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas.”

Embora o síndico tenha competência para cobrar encargos e aplicar penalidades, não há previsão legal que lhe autorize, de forma unilateral, a renunciar ou conceder perdão de parte da dívida, salvo autorização expressa da assembleia ou previsão específica na convenção condominial.

Tanto a doutrina quanto a jurisprudência consolidaram o entendimento de que o síndico não pode dispor dos créditos do condomínio por conta própria, sob pena de afronta aos princípios da legalidade e da boa administração.

3. Deliberação da Assembleia

O patrimônio do condomínio pertence a todos os condôminos, e sua arrecadação é realizada por rateio, visando à manutenção das áreas comuns.

Dessa forma, qualquer anistia, desconto ou isenção de encargos legais incidentes sobre inadimplência deve ser aprovada em assembleia geral, com avaliação prévia dos impactos financeiros e justificativas estratégicas para o coletivo.

4. Jurisprudência Relevante

A jurisprudência é clara ao responsabilizar o síndico que, sem autorização, concede perdão de valores devidos ao condomínio:

“Acordo extrajudicial celebrado em arrepio à orientação do conselho do condomínio. Ausência de autorização em assembleia. Prejuízo evidente diante da abdicação de valor correspondente à multa. Síndico deve atuar no interesse do condomínio. Culpa e prejuízo verificados. Administração provocou dano patrimonial. Dever de indenizar reconhecido.”
(TJ-SP – AC: 1004088-10.2018.8.26.0010, Rel. Ana Lucia R. Martucci, Julgamento: 25/09/2020)

III – CONCLUSÃO

Diante do exposto:

• O síndico não pode, por iniciativa própria, conceder perdão, isenção ou desconto sobre multa, juros ou correção monetária incidentes sobre débitos condominiais em atraso;
• Tal conduta configura violação aos princípios da legalidade, igualdade entre condôminos e da gestão transparente;
• A assembleia geral de condôminos é o único órgão competente para deliberar sobre concessões excepcionais de descontos ou isenções, mediante exposição clara dos impactos financeiros e critérios objetivos.

Recomenda-se que qualquer proposta de anistia ou regularização de débitos seja submetida previamente à assembleia geral, com análise técnica e demonstração do benefício coletivo.

Imagem: Freepik

Fonte: Condomínio Interativo